Der Einzimmer Millionär

©Faith Kocak

Punk-Frisur, Lederjacke, ein T-Shirt mit der Aufschrift „Fuck“, Jeans und Dr. Martens-Boots – cool gekleidet sitzt Gerald Hörhan (48) auf dem goldenen Thron, umgeben von Stapeln von Goldbarren, und lächelt. So präsentiert sich der Investmentpunk am Cover seines neuen Buches „Der Einzimmer Millionär“ und beschreibt darin aus eigener Erfahrung, wie er es mithilfe „kleiner Löcher“ – wie er die kleinen Ein- und Zweizimmerwohnungen nennt – zum Multimillionär geschafft hat. Heute besitzt er rund 230 Wohneinheiten – ein Immobilienportfolio, das ihm ein überaus angenehmes Leben ermöglicht.

„An keiner Schule, an (fast) keiner Universität lernt man den richtigen Umgang mit Geld, wie unser Wirtschaftssystem funktioniert oder wie man Geld richtig investiert“, sagt Gerald Hörhan, der durch seine Bücher, Medienauftritte, Seminare und Vorträge Menschen helfen will, ihre Finanzen gut zu regeln und ein Leben in Freiheit, anstelle im Hamsterrad der Konsumschulden zu führen. Eines sei vorab gesagt: Faul darf man dabei nicht sein. 

Herr Hörhan, können Sie mir eingangs erzählen, wie Sie aufgewachsen sind? 
Ich bin in Wien geboren, in Mödling zur Schule gegangen und in Maria Enzersdorf aufgewachsen. Mein Vater war Buchhalter, meine Mutter Hausfrau – und das Geld war immer knapp. 

Sie haben an der Harvard University, einer elitären Privatuniversität, studiert. Wie schafften Sie es dorthin?
Ganz einfach, indem ich mich beworben habe. Mir war immer klar, dass ich mich anstrengen muss, wenn ich etwas erreichen möchte. Das klassische Mittelstandsleben, mit um sechs Uhr früh aufstehen, im Auto zur Arbeit stauen, die mir keinen Spaß macht, und am Abend wieder retour, dann einkaufen, kochen, putzen und schließlich vor dem Fernseher zusammensinken und immer noch Schulden abzahlen, das wäre sich für mich nicht ausgegangen. Deshalb habe ich mich immer angestrengt. Ich maturierte mit einem Einser-Schnitt, habe Mathematik- und Latein-Olympiaden gewonnen und war immer unter den Besten. Schließlich habe ich mich an den Universitäten in Harvard, Princeton, Yale, Stanford und am MIT (Anm. d. Red.: Massachusetts Institute of Technology) beworben. Harvard, Princeton und Yale haben mich aufgenommen. Meine Entscheidung fiel auf Harvard und ich habe ein Stipendium bekommen.  

Und wie lange haben Sie dort studiert und gelebt? 
Ich habe vier Jahre in Harvard studiert und mit einem Master of Science in Applied Mathematics und einem Bachelor of Arts in Economics abgeschlossen. 

Wie sind Sie zum Namen Investmentpunk gekommen?
Mein damaliger Verleger hat mir vorgeschlagen, ein Buch zu schreiben. Ich habe seinen Rat befolgt, war jedoch unsicher, welchen Titel ich dem Buch geben sollte. Dann war ich mit Freunden auf dem „Force Attack“-Festival in Rostock und habe dort Geschäftsverhandlungen am Telefon und am Computer gemacht, was die Neugier der Festivalbesucher weckte. Es war schließlich nicht alltäglich, dass jemand während eines Festivals mit Handy und Notebook herumlief. Die Leute fragten, was ich beruflich mache, und wir ließen sie raten. Wir versprachen, dass wir jenen, die es richtig erraten, fünf Drinks sponsern, andernfalls müssten sie zahlen. Insgesamt versuchten 31 Leute es herauszufinden, aber niemand kam auf die richtige Antwort. Ein Freund von mir scherzte schließlich: „Gerald ist kein Investmentbanker, sondern Investmentpunk.“ Der Titel meines Buches war geboren (lacht).

Sie haben 2013 erklärt, wie man trotz Finanzkrise reich werden kann. Wie schaut es aktuell damit aus? Gegenwärtig haben wir wieder multiple Krisen, also Zinssteigerungen, Inflation, Rohstoffmangel und so weiter. Schafft man es auch jetzt noch, reich zu werden? 
Ja sicher, und zwar aus mehreren Gründen. Einer der Hauptgründe ist die derzeitige günstige Lage auf dem Immobilienmarkt. Aktuell kann man zu vergleichsweise niedrigen Preisen investieren, um sich ein passives Einkommen und finanzielle Freiheit zu sichern. Ein weiterer wichtiger Faktor ist die Veränderung in der Arbeitswelt, insbesondere in den westlichen Ländern, die oft als „Great Resignation“ bezeichnet wird. Immer mehr Menschen wollen weniger arbeiten und legen großen Wert auf eine ausgewogene Work-Life-Balance sowie ausreichend Freizeit. Dieser Trend hat Konsequenzen: Erstens führt er zu einem Fachkräftemangel in vielen Bereichen, wodurch der Wohlstand für die breite Bevölkerung kleiner wird. Weniger Arbeit bedeutet nämlich, dass weniger Wohlstand geschaffen wird. Dies wiederum führt zu Engpässen, sei es bei steuerlichen Dienstleistungen, Restaurants, Autos, Häusern und vielem mehr. Jenen Menschen, die aber weiterhin fleißig sind, stehen goldene Zeiten bevor, da sie weniger Wettbewerb haben. Und in einer Zeit mit geringem Wettbewerb kann man viel verdienen. Gerade im Immobilienbereich bringt das für fleißige Menschen Vorteile. 

Warum gerade im Immobilienbereich?
Einerseits haben wir eine hohe Zuwanderung, andererseits ist in der Bauträgerindustrie durch hohe Zinsen und steigende Wohnbaukosten mehr oder weniger Stillstand eingetreten. Mit der Folge, dass in vielen Städten der Wohnraum knapp wird. Wer jetzt in den Markt einsteigt, während die Preise günstig sind, kann erwarten, dass die Mieten steigen und gute Geschäfte gemacht werden können. 

Immobilien sind gerade für Angestellte einer der besten Wege, die Steuern legal zu reduzieren.

Gerald Hörhan

Ihr Erfolgsprinzip lautet, Einzimmerwohnungen zu kaufen. Dazu haben Sie aktuell ein Buch herausgebracht. Warum rechnen sich Einzimmerwohnungen mehr als große Wohnungen?
Das ist ganz einfach. Angenommen Sie besitzen eine Einzimmerwohnung in Wien, die, wenn Sie geschickt vorgehen, eine Nettomiete von 500 Euro im Monat einbringt. Im Vergleich dazu kostet eine Dreizimmerwohnung das Dreifache, bringt jedoch nicht automatisch 1.500 Euro Nettomiete ein. Darüber hinaus ist eine kleine Wohnung in Krisenzeiten einfacher zu vermieten und auch der Reparaturaufwand ist geringer. Zudem bieten kleine Wohnungen eine bessere Risikostreuung, da sie nicht das Klumpenrisiko wie größere Wohnungen aufweisen. Zusätzlich gibt es aktuell eine hohe Nachfrage nach kleinen Wohnungen von Singles, Schattenmietern, Studenten, Fachkräften und Personen, die nicht so viel Geld zur Verfügung haben, aber in zentraler Lage wohnen müssen. 

Sie führen in Ihrem Buch auch den dramatischen Fall einer Linzer-Bauträgerfirma an. Ist die Situation für Bauträger oder Unternehmen, die neuen Wohnraum schaffen, derzeit schlecht? 
Wenn Sie ein Baugrundstück in der richtigen Lage günstig kaufen können, wird das ein gutes Geschäft sein. Problematisch wird es für Bauträger, die zu teuer eingekauft, zu teuer gebaut und sich übernommen haben. Sie werden Insolvenz anmelden müssen, da wird es noch richtig krachen. Ich schätze, dass die Hälfte aller Bauträger pleitegehen wird. 

Kommen wir noch einmal zu den Einzimmerwohnungen. Sie sagen, dass im Prinzip jeder Millionär werden kann, wie schaut das aus? Bekommt man überhaupt einen Kredit bei den Banken, was momentan bekanntlich nicht so einfach ist?
In vernünftiger Lage kostet eine Einzimmerwohnung 100.000 bis 120.000 Euro. In Salzburg oder in Vorarlberg bekommen Sie schon um 120.000 Euro eine ordentliche Einzimmerwohnung, in Linz sogar günstiger, in Wien zahlen Sie auch zwischen 100.000 bis 120.000 Euro. Wenn Sie diese Wohnung vermieten, bekommen Sie 400 bis 500 Euro Nettomiete im Monat und ca. fünf Prozent Rendite. Dafür brauchen Sie, vereinfacht gesagt, in etwa einen Kredit um 80.000 bis 100.000 Euro und 20.000 Euro Eigenkapital. Das können sich viele Leute, wenn sie fleißig und geschäftstüchtig sind, leisten. Denn 20.000 Euro kann sich fast jeder auf die Seite legen und dafür gibt es auch Kredite. Natürlich muss man eine gute Bonität, ein stabiles Einkommen oder eine erfolgreiche unternehmerische oder selbstständige Tätigkeit haben. Dann geht‘s, und man darf natürlich auch keine schlechten Immobilien einkaufen. 

Wo sollte man in Österreich kleine Wohnungen kaufen?
Wenn man in Oberpullendorf oder im Waldviertel einkauft, wird es nicht funktionieren. Zum einen muss die Lage passen. Das sind gewisse Lagen in Wien und im Speckgürtel, in Oberösterreich kann man zum Beispiel auch in Wels und in Ried im Innkreis vereinzelt passende Wohnungen finden. Investieren kann man auch in Salzburg-Stadt und im Speckgürtel sowie auch im Tiroler Inntal, Innsbruck ist zu teuer. In Vorarlberg sollte man im Rheintal investieren, mit Ausnahme von Bregenz, hier ist es in der Regel auch zu teuer. Auch Klagenfurt ist als Markt interessant. Neben der Lage muss natürlich auch die Infrastruktur passen. Die Wohnung sollte nicht in einer Verkehrshölle sein, nicht wetterexponiert gelegen sein und auch die Anbindung an die Öffis sollte passen. Zudem soll sie in einem halbwegs guten Zustand sein. Wichtig ist auch die Ausrichtung der Wohnung, bei schlauchförmigen Dachgeschosswohnungen und bei Erdgeschosswohnungen muss man aufpassen. Auch Wohnungen in Hochhäusern eignen sich nicht, da die Betriebskosten meistens zu hoch sind. Überhaupt muss man auf den Energieausweis aufpassen. Wenn die Betriebskosten enorm hoch sind und der Energiekennwert extrem schlecht, hat man eine energetische Sanierungspflicht, was teuer wird. All diese Kriterien muss man bedenken. 

Sie besitzen circa 230 Wohneinheiten. Wie hoch ist der Aufwand an Verwaltung und Erhaltung? Haben Sie dazu ein eigenes Team beschäftigt?
Ich habe zwei Mitarbeiter, einen guten Makler in Wien und eine lokale Verwaltung in Deutschland. Aber wenn man nur ein paar Wohnungen besitzt, kann man das locker selber bewerkstelligen zum Beispiel auch mit Kindern oder Lebenspartnern, die sich etwas dazu verdienen wollen. Wenn Sie allerdings faul sind und nichts tun wollen, dann funktioniert es nicht. Vermögensausbau ist immer Arbeit, egal wo Sie investieren. 

Wo leben Sie hauptsächlich? 
In Wien, aber ich bin auch sehr viel in Deutschland. 

Sie sind bekanntlich Multimillionär und wohnen selber in einer Mietwohnung. 
Ja, und das wird sich auch nicht ändern, da es sich nicht rechnet. Große Wohnungen und Einfamilienhäuser lohnen sich nicht, weil die Rendite zu gering ist. 

Was würden Sie einem 30-jährigen Mann, der circa 6.000 Euro brutto im Monat verdient und in einer Mietwohnung in Wien wohnt, raten, um reich zu werden? Ist das möglich? 
Ja sicher, wenn er konsequent jedes Jahr 20.000 Euro auf die Seite legt und eine kleine Einzimmerwohnung kauft. Nach zehn Jahren hat er zehn Wohnungen und rund 50.000 Euro netto Kaltmiete pro Jahr, die steuereffizient und auch inflationsgeschützt sind. Wir haben eine starke Geldentwertung, im vergangenen Jahr waren es zehn Prozent. Und das ist noch nicht vorbei. Wenn die Wohnungen abbezahlt sind und er sich keine Dummheiten, wie eine teure Scheidung, Alkoholsucht oder Überheblichkeit, leistet, ist er inflationsgeschützt Millionär. Zehn Wohnungen sind heute ungefähr eine Million Euro wert.

Jenen Menschen, die weiterhin fleißig sind, stehen goldene Zeiten bevor.

Gerald Hörhan

Wie viele Menschen kennen Sie persönlich, die es durch kleine Wohnungen zu einem Vermögen geschafft haben? 
Hunderte, wenn nicht Tausende. Das ist gar nicht so schwierig, das machen Menschen auf der ganzen Welt. Von Addis Abeba bis Saragossa. Menschen haben das immer gemacht. Ich kenne auch ganz normale Angestellte, die sich so ein Vermögen aufgebaut haben. Zum Beispiel einen 33-jährigen Polizisten aus Graz mit acht Wohnungen in Graz und in Klagenfurt. 

Wo befinden sich Ihre Wohnungen? 
Mein Wohnungsbesitz ist in Frankfurt, gefolgt von Wiesbaden. Im Speckgürtel von Berlin, gefolgt von Stuttgart und Offenbach. Zudem habe ich auch Wohnungen in Wien, Graz und in Hannover. 

Und Sie raten dazu, Steuern legal zu optimieren. Auf YouTube bieten Sie diesbezüglich auch Kurse an. Wie lange dauert es, dass man unser Steuersystem ein bisschen durchschaut? 
Wichtig ist, dass man sich damit beschäftigt. Aber ich glaube, wenn man sich meine Kurse anschaut und das Ganze erlernt, dann geht das. Immobilien sind gerade für Angestellte einer der besten Wege, die Steuern legal zu reduzieren. Vor allem wenn sie sanierungsbedürftig sind. 

Was ist persönlich für Sie der größte Luxus? 
Freiheit ist für mich der größte Luxus. Dass ich machen kann, was ich will. 

Sie haben einen achtjährigen Sohn. Welchen Rat geben Sie ihm mit auf den Weg? 
Spezielle Berufsziele würde ich ihm noch nicht vorgeben. Denn wenn man ein Kind zu etwas zwingt, funktioniert es in den meisten Fällen nicht. Ich rate ihm: „Sei ehrlich und nutze dein volles Potenzial – wofür auch immer es sein mag – und werde damit reich!  

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